La situación es más común de lo que parece: un inquilino lleva años viviendo en una vivienda de alquiler y, de repente, el propietario decide venderla. ¿Puede hacerlo sin más? ¿Puede cerrar la operación con un tercero a espaldas de quien vive allí? La respuesta, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es clara: no puede venderla a un tercero sin ofrecérsela antes al inquilino en las mismas condiciones.
En otras palabras, el inquilino tiene prioridad para comprar la vivienda que ocupa frente a cualquier comprador externo.
El derecho de tanteo: la preferencia del inquilino
La LAU reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente, conocido como derecho de tanteo. Esto significa que, si el propietario quiere vender la vivienda alquilada, el inquilino será siempre el primero en la lista con opción a comprarla.
El propietario es libre de fijar el precio de venta que considere oportuno. Puede anunciarla, recibir ofertas y negociar. Pero, una vez que tenga una oferta en firme de un tercero, no puede cerrar la operación directamente sin antes comunicar formalmente al inquilino:
- El precio de venta.
- Las condiciones esenciales de la operación.
En ese momento, el inquilino tiene derecho a decir:
“Yo la compro por ese mismo precio y condiciones”.
Si lo hace dentro del plazo legal, el propietario está obligado a venderle a él.
¿Qué ocurre si el inquilino no quiere comprar?
El mecanismo es sencillo:
- El casero decide vender y fija un precio.
- Llega un comprador interesado dispuesto a pagar ese precio.
- El propietario comunica al inquilino esa oferta y condiciones.
- El inquilino puede:
- Ejercer su derecho y comprar el piso por ese mismo precio.
- Renunciar o dejar pasar el plazo legal.
Si el inquilino renuncia o no ejerce su derecho en tiempo y forma, el propietario puede vender la vivienda a ese tercero, por el mismo precio y con las mismas condiciones comunicadas.
Desde el punto de vista del casero, el resultado económico es el mismo:
– Si vende al inquilino, cobra lo que quería.
– Si el inquilino renuncia, vende a ese comprador externo por el mismo importe.
Desde el punto de vista del inquilino, la clave es que no se le puede despojar de la oportunidad de comprar la vivienda en la que vive en igualdad de condiciones.
¿Puede el casero vender por el precio que quiera?
Sí. La ley no limita el precio al que el propietario puede sacar a la venta la vivienda alquilada. Puede pedir 150.000, 250.000 o 500.000 euros si encuentra a alguien dispuesto a pagarlos.
Lo que sí limita la ley es el orden de preferencia:
- Primero, el inquilino, con derecho a igualar la oferta.
- Después, si este no quiere o no puede, el tercero interesado.
No es válido, por ejemplo, cerrar la venta en silencio con un tercero y después comunicar al inquilino que “el piso ya tiene nuevo dueño”. En ese caso, podría entrar en juego el llamado derecho de retracto, que permite al inquilino subrogarse en la posición del comprador si no se respetó su prioridad y se le ocultó la operación o sus condiciones.
¿Qué protege exactamente esta prioridad de compra?
Este sistema busca un equilibrio:
- Protege al inquilino, que no se ve expulsado del mercado sin haber tenido la opción de adquirir su propio hogar en condiciones objetivas.
- Permite al propietario vender sin quedar atrapado en una situación de bloqueo, siempre que respete el orden de preferencia.
La filosofía de la norma es clara:
Si alguien va a beneficiarse de adquirir esa vivienda, primero debe poder hacerlo quien ya la habita, conoce el inmueble, el entorno y ha mantenido durante años una relación jurídica de alquiler.
¿Desaparece el contrato de alquiler si se vende la vivienda?
Aunque el texto que aportas se centra en la prioridad de compra, conviene recordar una consecuencia práctica importante: si finalmente compra un tercero y no el inquilino, el contrato de alquiler no se esfuma por arte de magia (si se cumplen los requisitos de la LAU).
En los supuestos habituales, el nuevo propietario se subroga en la posición del anterior casero y debe respetar el contrato vigente hasta su vencimiento, salvo que se dieran circunstancias muy específicas previstas en la ley o se trate de contratos no sometidos al régimen común.
Preguntas frecuentes sobre la venta de una vivienda alquilada
1. ¿Puede el casero vender el piso alquilado sin avisar al inquilino?
No debería. Si piensa vender y tiene una oferta en firme, debe informar al inquilino del precio y condiciones para que este pueda ejercer su derecho de adquisición preferente. Vender sin ofrecer antes esa posibilidad al arrendatario puede abrir la puerta a reclamaciones.
2. Si el inquilino no tiene dinero ahora, ¿pierde para siempre ese derecho?
El derecho preferente se ejerce en el momento de la venta, en las condiciones concretas que se le comuniquen. Si en ese momento no puede o no quiere comprar, el propietario puede vender a un tercero. No obstante, si más adelante hubiera otra venta, habría que analizar de nuevo la situación según la LAU y el contrato en vigor.
3. ¿Puede el casero ofrecer al inquilino un precio más alto que al tercero?
La prioridad del inquilino se basa en que pueda igualar la oferta real de un tercero. Si el propietario le presenta al arrendatario un precio o condiciones peores que las pactadas con el comprador, no estaría respetando correctamente su derecho de preferencia.
4. ¿Qué puede hacer el inquilino si descubre que se ha vendido el piso a un tercero sin que le avisaran?
En determinados casos, la ley contempla la posibilidad de que el inquilino ejerza el llamado derecho de retracto, es decir, “sustituir” al comprador pagando el mismo precio y asumiendo las mismas condiciones. Para ello, es clave actuar con rapidez y contar con asesoramiento jurídico especializado, ya que los plazos suelen ser breves.
