La vivienda se ha convertido en el principal quebradero de cabeza para los ciudadanos españoles. Según el último barómetro del CIS, ya es percibida como el mayor problema del país, y las previsiones para 2026 no invitan al optimismo: el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 alerta de que la renovación de más de 630.000 contratos de alquiler puede traducirse en fuertes subidas de renta, de hasta 4.600 euros al año en los casos más extremos.
Cinco años después de la pandemia, llegan las renovaciones masivas
La raíz del problema hay que buscarla en 2020 y 2021. Tras la pandemia de la covid-19, el mercado del alquiler vivió un ciclo de alta movilidad: muchas personas cambiaron de vivienda, buscaron pisos más adaptados al teletrabajo o aprovecharon ajustes temporales de precio.
Buena parte de esos contratos se firmaron con una duración de cinco años, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para los propietarios particulares. Ahora, esos contratos empiezan a vencer y los caseros tienen margen legal para revisar las rentas.
Consumo calcula que a lo largo de 2026 caducarán 632.369 contratos de alquiler, lo que afectaría a alrededor de 1,6 millones de inquilinos. Muchos de ellos se encontrarán de golpe con la obligación de renegociar en un mercado donde el alquiler no ha dejado de encarecerse: según datos de Idealista, el precio medio por metro cuadrado en noviembre de 2025 alcanzó los 14,6 euros en el conjunto de España.
Subidas medias de 1.735 euros… con picos de hasta 4.615 euros
Para estimar el impacto, el Ministerio ha analizado la evolución del precio medio del metro cuadrado entre 2021 y la actualidad, cruzando esos datos con la información del Panel de Hogares, elaborado por el INE, la Agencia Tributaria y el Instituto de Estudios Fiscales.
De ese ejercicio sale una conclusión contundente:
- En los casos más tensionados, la renta podría subir hasta 383 euros al mes respecto al contrato original, lo que supone unos 4.600 euros más al año.
- De media, el encarecimiento esperado sería de 1.735 euros anuales por vivienda en España.
Las cifras, sin embargo, varían de forma muy importante según la comunidad autónoma.
Baleares, a la cabeza de la subida del alquiler
El informe de Consumo sitúa a las Islas Baleares como la región más afectada. El archipiélago combina varios factores que disparan el precio: escasez de suelo, fuerte demanda de residentes extranjeros, presión turística y limitaciones medioambientales a la construcción.
Allí, se estima que en 2026 se renovarán 24.456 contratos, con una subida media anual del alquiler de 4.615 euros. Pero el impacto será notable también en otras autonomías:
- Baleares: +4.615 €/año
- Comunidad Valenciana: +2.686 €/año
- Canarias: +2.267 €/año
- Madrid: +2.042 €/año
- Cantabria: +1.969 €/año
- Andalucía: +1.952 €/año
- La Rioja: +1.408 €/año
- Castilla-La Mancha: +1.131 €/año
- Asturias: +1.087 €/año
- Murcia: +1.013 €/año
- Galicia: +980 €/año
- Extremadura: +961 €/año
- Castilla y León: +902 €/año
- Aragón: +832 €/año
- Ceuta: +784 €/año
- Melilla: +329 €/año
El estudio no incluye datos de País Vasco y Navarra, por contar con sistemas fiscales propios, ni de Cataluña, donde la existencia de zonas tensionadas y topes específicos al alquiler altera los cálculos de manera significativa.
Un diagnóstico con matices: son estimaciones, no cifras cerradas
Desde el propio Ministerio se admite que estos números son una proyección, basada en la información disponible, y no un resultado cerrado.
El análisis no tiene en cuenta, por ejemplo:
- Que una parte de los inquilinos podría abandonar la vivienda antes de que venza el contrato.
- Que los propietarios con personalidad jurídica (empresas y fondos) tienen plazos de renovación de siete años, no cinco.
- Que dentro de cada comunidad hay zonas de baja demanda, donde el margen para subir precios es mucho menor que en las grandes capitales o en los municipios turísticos.
Además, el cálculo se ha hecho sin incorporar el efecto de las limitaciones vigentes en Cataluña, donde una parte muy significativa de la población vive en áreas clasificadas como tensionadas y la ley restringe las subidas por encima del IPC.
Aun así, el Ministerio considera que las cifras sirven como advertencia temprana del impacto que puede tener 2026 en miles de hogares alquilados.
“Pinchar la burbuja del alquiler”: la petición de Consumo al Gobierno
Ante este escenario, el titular de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, ha pedido a su socio de Gobierno (PSOE) que apruebe una prórroga automática de todos los contratos de alquiler que vencen en 2026, con el objetivo de evitar una oleada de subidas bruscas.
«Hay que pinchar la burbuja del alquiler y creo que nadie entendería que no intervengamos para proteger a 1,6 millones de personas que se ven ante una situación angustiante», afirmó. El ministro advierte de que muchos inquilinos se enfrentan a renegociaciones que pueden suponer incrementos del 30 %, 40 % o incluso 50 % de sus rentas, algo difícilmente asumible para las economías domésticas.
Su propuesta se enmarca en un debate más amplio sobre el papel del Estado en el mercado del alquiler:
- Defensores de la intervención reclaman topes más estrictos, prórrogas obligatorias y más parque público para contener precios.
- Críticos con los controles alertan de que medidas demasiado rígidas pueden reducir la oferta de vivienda en alquiler y disparar la inseguridad jurídica para el pequeño propietario.
Un 2026 decisivo para el bolsillo de los inquilinos
Mientras el Gobierno decide si adopta nuevas medidas de protección, los datos de Consumo dibujan un 2026 especialmente delicado para quienes viven de alquiler. Para muchas familias, la renovación del contrato no será un simple trámite administrativo, sino un momento clave que puede determinar si pueden seguir en su vivienda actual o se ven obligadas a mudarse a zonas más baratas o a compartir piso.
En un país donde la vivienda se ha convertido en el gran problema social de la década, la gestión de estas renovaciones masivas será una prueba de fuego para la política de alquiler del Gobierno y para la capacidad del mercado de ofrecer alternativas asequibles sin expulsar a los inquilinos de sus barrios.
