Alquilar un local es uno de esos pasos que pueden impulsar un negocio… o complicarlo desde el minuto uno. La ilusión por abrir, la presión por “no perder la oportunidad” y el cansancio de visitar locales a veces llevan a firmar deprisa. Pero un contrato de alquiler comercial no es un trámite menor: implica compromisos a medio y largo plazo, gastos fijos y, en muchos casos, obras, licencias y decisiones que pueden afectar directamente a la rentabilidad.
Para evitar sorpresas, conviene abordar la búsqueda con una idea clara: un local no se elige solo por cómo se ve, sino por si permite operar sin problemas. Estas son las comprobaciones más útiles antes de estampar la firma.
1) Ubicación: no basta con que “haya gente”
La primera pregunta parece simple: ¿está bien situado? Pero conviene aterrizarla:
- ¿Pasa gente por delante a las horas clave? No es lo mismo una calle llena a mediodía que por la tarde.
- ¿Es fácil llegar? Acceso para clientes, reparto, aparcamiento, transporte público.
- ¿La zona va a cambiar? A veces hay obras previstas o reordenaciones del tráfico que afectan durante meses.
Un local puede estar “en buen sitio” y, aun así, no funcionar si el acceso es incómodo o si el entorno no encaja con el tipo de negocio.
2) Potencia eléctrica e instalaciones: el error silencioso
Este punto se suele pasar por alto y luego sale caro. Si el negocio necesita maquinaria, climatización, neveras, iluminación potente o equipos informáticos, hay que saber:
- Qué potencia eléctrica tiene el local y si se puede aumentar.
- Cómo está la instalación (cuadro eléctrico, cableado, protección).
- Si existe un certificado eléctrico al día.
Cuando esto falla, la apertura puede retrasarse y el presupuesto se dispara.
3) Ruido y convivencia: un problema que no se ve en la primera visita
Un local perfecto puede convertirse en una fuente de quejas si el entorno es incompatible:
- Visitarlo en diferentes horarios y días (incluido fin de semana).
- Escuchar: tráfico, bares, obras, música, vecindario.
- Observar el tipo de comercios alrededor: algunos atraen clientes, otros generan conflictos.
El ruido influye en la experiencia del cliente y, en algunos negocios, también en la comodidad del personal.
4) Bajantes, desagües y humedades: señales claras de problemas
Olores, manchas o humedad no suelen ser “cosas menores”. Antes de firmar:
- Revisar aseos, zonas húmedas y rincones cercanos a paredes.
- Preguntar si hubo obras recientes de saneamiento.
- Si se sospecha un problema serio, valorar una revisión técnica.
Un fallo en tuberías o bajantes puede implicar obras largas y discusiones sobre quién paga qué.
5) Licencias y permisos: no todo local sirve para todo
Uno de los errores más habituales es dar por hecho que “se puede abrir cualquier cosa”. En realidad, el uso del local puede estar limitado. Antes de firmar conviene consultar al ayuntamiento:
- Si la actividad que se quiere abrir está permitida.
- Qué requisitos hay (ventilación, accesibilidad, insonorización, salidas, etc.).
- Qué tipo de trámite se necesita (licencia, declaración responsable, etc.).
Este punto puede cambiar por completo la viabilidad del proyecto.
6) Costes ocultos: la renta es solo una parte
Además del alquiler, hay gastos que pueden alterar la cuenta mensual:
- Comunidad, gastos comunes, derramas.
- IBI u otros tributos (según contrato).
- Altas de suministros, consumo de agua y luz.
- Limpieza o mantenimiento de elementos compartidos.
- Revisiones anuales del precio (IPC u otras cláusulas).
Lo recomendable es pedir un desglose por escrito de todo lo que se pagará, y quién lo asume.
7) Historial del local: una pista útil sobre lo que no se cuenta
Saber qué hubo antes ayuda:
- ¿Qué negocio funcionó allí y cuánto tiempo duró?
- ¿Por qué cerró?
- ¿Ha cambiado la zona en los últimos años?
A veces una simple conversación con vecinos o una revisión del historial de la calle aporta información clave.
8) Seguridad y accesibilidad: evitar problemas desde el principio
Hay aspectos básicos que conviene comprobar:
- Extintores y señalización (si corresponde).
- Salidas de emergencia (según actividad).
- Accesos adecuados para personas con movilidad reducida cuando sea exigible.
Además de cumplir normas, esto mejora la experiencia del cliente y reduce riesgos.
9) Luz natural y ventilación: influye más de lo que parece
Un local oscuro o mal ventilado transmite sensación de espacio “poco agradable”. En negocios de atención al público, esto afecta a la percepción y a la permanencia. Y para el equipo, trabajar en un lugar cargado o sin ventilación puede ser un desgaste continuo.
10) Seguro de comercio: útil, pero no lo tapa todo
Contratar un seguro adecuado ayuda a arrancar con tranquilidad. Puede cubrir incidentes que impliquen daños o responsabilidades frente a terceros, dependiendo de la póliza.
Pero es importante tener claro algo: un seguro no suele cubrir desperfectos previos al alquiler ni problemas derivados de falta de mantenimiento. Por eso conviene revisar el local antes de firmar y dejar documentado su estado.
Checklist rápido antes de firmar
- Ubicación observada en varios horarios
- Potencia eléctrica e instalación revisadas
- Ruido comprobado con visitas en distintos momentos
- Bajantes y humedades descartadas
- Actividad permitida confirmada con el ayuntamiento
- Gastos extra y revisiones de precio aclarados por escrito
- Seguridad y accesibilidad revisadas
- Luz y ventilación evaluadas
- Seguro entendido (qué cubre y qué no)
Alquilar un local no debería ser un salto de fe. Unas horas de comprobaciones pueden ahorrar meses de problemas. La mejor firma es la que se hace con información clara, cuentas realistas y expectativas bien ajustadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es lo primero que debería revisar antes de alquilar un local?
La viabilidad práctica: ubicación real para tu negocio, potencia eléctrica, estado de instalaciones y si la actividad está permitida por normativa municipal.
¿Cómo evitar sorpresas con los gastos mensuales del local?
Pidiendo un desglose completo por escrito: comunidad, IBI (si aplica), suministros y cualquier cláusula de actualización anual.
¿Es obligatorio tener licencia antes de abrir?
Depende de la actividad y del municipio. Por eso conviene consultar con el ayuntamiento qué trámite corresponde y qué requisitos técnicos exigen.
¿Cuándo conviene contratar el seguro del local?
Idealmente antes de abrir y con el local ya revisado, para tener claras las coberturas y evitar confundir daños preexistentes con siniestros.
Fuente: Alquilar un local sin sorpresas
